질문 : 부동산과 주식 어디에 투자해야 할까? 부동산이 주식보다 유리하지 않나요?
존 리 : 아뇨, 주식이 절대적으로 유리합니다. 30년을 비교해보면 주식이 훨씬 많이 올랐어요. 보통 부동산은 오래 갖고 있으니까 올라가는 게 보이지만 주식은 오래 가지고 있지 않고 사고팔고 하는 경우가 많다 보니 손해 보는 것처럼 보이는 거예요. 똑같은 기간, 똑같은 금액을 보유하고 있었다면 주식이 훨씬 많이 올랐을 거예요. 예를 들어 1998~2018년까지 전국의 아파트 가격이 168% 올랐습니다. 강남은 238%까지 올랐고요. 그렇다면 같은 기간 코스피는 어땠을까요? 종합지수가 343에서 2300이 됐습니다. 무려 568%나 오른 거예요. 그뿐만이 아닙니다. 개별 종목을 보면 주식 투자가 더 유리하다는 사실이 더욱더 확연히 드러납니다. <존 리의 금융문맹탈출>
존 리는 부동산 투자를 마냥 부정적으로 보지 않습니다. 주식투자와의 상대적 개념으로 봤을 때 주식투자가 유리하다고 보고 있죠. 본인도 월 300만 원의 월세를 사는데 집을 갖고 싶지 않을까요? 네, 존리소유의 부동산이 있다고 합니다. 미국에 있고 최근 파주에서도 1억 주고 하나 샀지요. 아래와 같은 이유로 구입했다고 합니다.
"난 물론 미국에 집이 있다. 미국에선 월세에 비해 집이 싸기 때문"
"파주 폐가를 150평에 1억 원 정도에 샀다. 고기를 구워먹으러 자주 간다. 서울에서 벗어나 생각을 멈추는게 좋다"
한국인들이 집을 사는 것은 심리적 이유와 주변의 눈치, 대한민국 부동산 불패(구체적으로는 서울과 대도시의 괜찮은 곳)라는 믿음인 것 같습니다. 안정적인 삶을 위해 가장 먼저 자기 소유의 집이 있어야겠다는 것이며, 수십 년의 사회생활 후 중년의 나이가 되어서도 기거할 만한 집 한 채 없다는 것이 마치 인생 실패한 것과 같은 눈치를 느끼게 되죠. 또한 괜찮은 곳에 아파트 한 채라도 있으면 부동산 가격이 떨어질 줄 모르고 오르고 있는 현실에선 노후대비뿐만 아니라 빚을 내서라도 사고 싶은 최고의 투자처로 여기게 되죠. 존 리는 사람들의 심리적 이유와 대한민국 부동산의 현실을 이해하면서도 집을 사는 것과 월세살이를 하는 것의 수학적 유불리를 따져보지 않고 빚을 내서라도 아파트를 사려는 젊은 세대들의 부동산 집착을 안타까운 시선으로 바라보고 애정 어린 충고를 해주려 합니다. 존 리는 왜 부동산보다 주식에 더 투자가치를 두는 것일까요? 그의 말을 들어 보겠습니다.
월세를 살지, 집을 살지의 고민에서 가장 중요한 것은 Irrecovery cost(회수불가비용) 개념입니다. 집을 사든 월세를 내든, 회수불가비용을 생각하셔야 해요. 첫 번째, 월세를 살면 다달이 월세를 지불해야 하지요. 이것은 회수불가비용이지요. 달마다 100만 원의 월세를 낸다면 년 1200만 원이 회수불가비용입니다. 대신 월세만 내면 임차한 집에서 살 수 있는 권리가 있으니까 월세만 내면 되겠지요.
집을 샀을 때는 회수불가비용이 무엇일까요? 첫째, 은행 이자입니다. 예를 들어 10억의 집을 산다고 가정해보지요. 5억은 내 돈으로 사고(과연 있을까?-나의 피셜) 나머지 5억은 대출을 받는다면, 은행이자가 4%라 할 때 이 4%는 돌아올 수 없는 돈이지요. 둘째는 기회비용입니다. 내 돈 5억을 전부 집을 사는데 썼다면 만약, 그 돈을 주식에 투자했을 경우 1년에 5%의 수익으로 5억의 5%, 2천5백만 원이 기회비용이 됩니다. 그러나 대다수의 사람들은 이런 기회비용을 생각 안 하죠. 왜냐하면 집을 사는데 든 5억은 원금보장이 되거든요. 원금 보장뿐만 아니라 10억을 주고 산 집이 십몇 년 후에 15억이 된다면 5억이 굳게 되고 덤으로 5억을 더 벌게 된다고 생각합니다. 셋째, 집을 사게 되면 세금이 있습니다. 그리고 수리비용(관리비용, 유지비)이 있습니다. 집은 세월과 함께 끊임없이 고장이 나고 고치게 됩니다. 여유가 있다면 인테리어도 하겠죠. 그런데 월세살이는 집주인이 웬만한 거는 다 해주지요.
정리해보겠습니다.
▶10억 집 구매 --> 5억 내돈, 5억 대출(은행이자 4%로 가정)
- 은행이자 : 5억 대출에 대한 이자 4% --> 연 2천만 원
- 세금과 수리비(유지관리비) : 약 0.5~1%로 가정
- 기회비용 : 내 돈 5억을 주식투자 --> 수익률 5%이라 할 때 2천5백만 원
※ 10억 집을 구입했을 경우 회수불가비용 --> 연 5천만 원
▶10억 월세 --> 월세 150만 원정도로 가정(보증금은 원금 개념)
- 월 150만 원 --> 연 1천800만 원
※ 10억 월세일 경우 회수불가비용 --> 연 1천800만 원
월세가 300~400이어도 회수불가비용 측면에서 보자면 월세 사는 것이 유리합니다. 집을 샀을 경우 단점 또 하나는 환금성입니다. 그리고 집값이 하락할 경우도 염두에 둬야 하겠죠. 은행에 5억을 빚졌기에 언젠가는 갚아야 하는 것이죠. 그렇기 때문에 이런 종합적인 것을 고려하여 어느 것이 유리한지 비교해봐야 합니다.
한국의 집 값은 많이 올라 있습니다. 그래서 사람들은 이렇게 생각합니다. '앞으로도 계속 오를 것이다'. 그러나 이런 현상은 특정지역만 집값이 상승하고 지방의 인기 없는 지역은 비어있는 곳이 많습니다. 이웃나라 일본만 해도 비어있는 집이 2백만 채가 넘는다고 합니다. 모두가 집값이 오르는, 오를 것이라고 예상되는 지역에 살 수는 없기에 집을 꼭 사야 한다는 강박관념에서 벗어나야 합니다. 미국의 많은 기업들은 회사 소유의 빌딩을 갖고 있지 않습니다. 그들은 월세를 사는 것이 빌딩을 갖고 있는 것보다 유리하다는 것을 알기 때문입니다. 집을 갖고 있지 않으면 불안해서 집을 꼭 가져야 한다는 강박관념이 빚을 내서라도 자산의 80% 이상을 부동산에 묶어놓고 있어요. 갓 결혼한 신혼부부가 5억이 있을까요? 집을 사는데 내 돈 5억이 필요한데 없다면 무리해서 집을 사지 말고 월급의 일정 부분으로 퇴직연금, 연금저축펀드, 주식 등에 투자하세요. 그러면 자산의 증식 속도가 부동산으로 인한 것보다 훨씬 빠릅니다.
그리고 다수가 착각하고 있는 것 가운데 하나가 부동산은 오르고 있는데 주식은 변동성 때문에 위험하다고 생각하잖아요. 절대로 그렇지 않습니다. 미국의 예를 들면 미국은 퇴직연금이 주식시장에 들어와 있어요. 왜냐하면 돈을 가장 열심히 일하게 하는 것이 주식이거든요. 기업에 투자하는 것이 돈을 부지런하게 만드는 것이거든요. 재산을 가장 빠르게 늘어나게 하는 것이 주식이거든요. 내가 지금 1억이나 5천만 원이 있다. 이 돈을 어떻게 하느냐? 주식이나 주식형 펀드를 하는 것입니다. 돈을 빨리, 열심히 일하게 만들어 재산을 불린 다음(시드머니가 어느 정도 모이면) 일정 부분을 집사는데 사용하면 되는 겁니다. 그래서 전 재산의 30% 정도가 부동산에 매여 있다면 큰 문제가 되지 않습니다.
부동산보다 주식이 유리한 경우가 또 뭐가 있냐면요. 주식은 확장성이 있습니다. 주식은 단기간으로 보면 변동성이 큰 상품이지만 결과적으로 주식은 확장성이 큽니다. 예를 들어 주식에 돈을 투자했다면 기업은 그 돈으로 돈을 벌려고 애쓰겠지요. 매출을 늘리려고 끊임없이 노력하겠죠. 이것이 확장성입니다. 집값이 올라가는 것은 인플레이션 때문입니다. 그런데 올라가는 속도는 주식보다 느릴 수밖에 없습니다. 그러므로 빨리 재산을 불리고 싶다면 부동산보다는 주식에 투자하는 것이 낫겠죠.
"땅은 믿을 수 있다. 그러나 주식에 투자하면 망할 수 있다. 땅은 속이지 않는다. 집값은 올라갈 수 밖에 없다" 주변의 많은 사람들이 부동산과 주식을 비교할 때 이렇게 말합니다. 정말 그럴까요?
1980년대부터 주식을 산 사람과 집을 산 사람 중 누가 돈을 더 많이 벌었나요? 주식은 특유의 변동성 때문에 투자에 망설여지게 됩니다. 그러나 부동산과 같이 주식도 장기적으로 투자했다면 부동산보다 주식이 많이 오르게 되어 있습니다.
단기간의 변동성을 이겨내고 끝까지 인내한 사람만이 수익의 단맛을 얻게 된다고 존 리는 말합니다.
★ 집을 사는 것이 유리한지 월세를 사는 것이 유리한지 계산하는 법
5% 룰 : 만약 집값이 10억이면 10억의 5%가 5천만 원, 월세가 5%에 얼마나 근접하는가를 본다. 1년 월세 다 합했더니 5천만 원이다. 그러면 집을 사는 것이 유리할 수 있습니다.
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